Κτηματολογική διαμεσολάβηση

Τι είναι η κτηματολογική διαμεσολάβηση

Κτηματολογική διαμεσολάβηση είναι η διαμεσολάβηση που προβλέπει ο νόμος στις αγωγές διόρθωσης ανακριβών πρώτων εγγραφών. Πρώτες εγγραφές είναι όσες καταχωρίστηκαν αρχικά στα κτηματολογικά φύλλα κάθε περιοχής, και επάνω τους στηρίζεται κάθε μεταγενέστερη εγγραφή, γι' αυτό μια ανακρίβεια σε αυτές μπορεί να επηρεάσει και τις επόμενες πράξεις που αφορούν το ακίνητο. Ο θεσμός διέπεται από το άρθρο 6 του νόμου 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο, ενώ για τη διαδικασία της συνεδρίας και για το πρακτικό εφαρμόζονται αναλόγως διατάξεις του νόμου 4640/2019 για τη διαμεσολάβηση. Τη διαδικασία διεξάγει κτηματολογικός διαμεσολαβητής, ο οποίος επιλέγεται από ειδικό μητρώο που καταρτίζει και τηρεί σε ηλεκτρονική μορφή η Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης.

Το ιδιαίτερο γνώρισμά της βρίσκεται στο αποτέλεσμα, αφού, όταν τα μέρη καταλήξουν σε συμφωνία, το πρακτικό του διαμεσολαβητή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου και η ανακριβής εγγραφή διορθώνεται χωρίς να μεσολαβήσει δικαστική απόφαση. Η διαφορά μεταξύ των μερών επιλύεται έτσι χωρίς να χρειαστεί να εξελιχθεί η δίκη έως την έκδοση απόφασης, με εξοικονόμηση χρόνου και κόστους για όλους τους εμπλεκομένους.

Πότε είναι υποχρεωτική

Όποιος ασκεί αγωγή διόρθωσης ανακριβούς πρώτης εγγραφής οφείλει, πριν από τη συζήτησή της, να προσκαλέσει σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή όλους τους εναγομένους, εκτός από όσους είναι άγνωστης διαμονής. Η πρόσκληση γίνεται είτε με την ίδια την αγωγή είτε με ιδιαίτερο δικόγραφο που επιδίδεται στους εναγομένους. Η υποχρέωση καταλαμβάνει κάθε τέτοια αγωγή, ανεξάρτητα από την αξία του ακινήτου, σε αντίθεση με τη γενική υποχρεωτική αρχική συνεδρία, για την οποία η αξία του αντικειμένου της διαφοράς έχει σημασία. Η παράλειψη της συνεδρίας καθιστά απαράδεκτη τη συζήτηση της αγωγής, ενώ στον εναγόμενο που δεν εμφανίζεται αδικαιολόγητα επιβάλλεται αυξημένη δικαστική δαπάνη.

Ποια λάθη διορθώνονται

Η κτηματολογική διαμεσολάβηση καταλαμβάνει τις ανακρίβειες των πρώτων εγγραφών των οποίων η διόρθωση ζητείται με αγωγή. Συνηθέστερες είναι η καταχώριση του ακινήτου στο όνομα προσώπου διαφορετικού από τον αληθινό δικαιούχο και η απόκλιση των ποσοστών των συγκυρίων ή των κληρονόμων από όσα προκύπτουν από τους τίτλους. Σε αυτές ανήκουν επίσης η εσφαλμένη αποτύπωση των ορίων, του εμβαδού ή της θέσης του ακινήτου, όταν η διόρθωση θίγει όμορο ακίνητο, και η καταχώριση του ακινήτου ως ιδιοκτησίας του Δημοσίου, δήμου ή άλλου ΝΠΔΔ. Στην ίδια κατηγορία ανήκει, τέλος, η καταχώριση του ακινήτου με την ένδειξη αγνώστου ιδιοκτήτη, όταν ο νομέας του επικαλείται έκτακτη χρησικτησία.

Πέρα από το πρόδηλο σφάλμα, ο νόμος προβλέπει και άλλες περιπτώσεις διόρθωσης με αίτηση. Όταν το δικαίωμα της αρχικής εγγραφής είχε ήδη μεταβιβαστεί, αλλοιωθεί, επιβαρυνθεί ή καταργηθεί με πράξη καταχωρισμένη στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από τις πρώτες εγγραφές, η πράξη αυτή καταχωρίζεται κατά μεταφορά στο κτηματολογικό φύλλο. Προϋπόθεση είναι να μην έχει στο μεταξύ μεσολαβήσει ασυμβίβαστη εγγραφή, και την αίτηση υποβάλλει ο δικαιούχος ή κάθε τρίτος με έννομο συμφέρον, μέσα στην αποκλειστική προθεσμία που ισχύει και για την αγωγή διόρθωσης.

Μέσα στην ίδια αποκλειστική προθεσμία, ο εγγεγραμμένος δικαιούχος ή ο καθολικός ή ειδικός διάδοχός του μπορεί, με τις εξαιρέσεις που ορίζει ο νόμος, να ζητήσει με αίτηση τη διόρθωση περιγραφικών ή γεωμετρικών στοιχείων της πρώτης εγγραφής. Η αίτηση αυτή υποβάλλεται ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή και, έως τον ορισμό του, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου της περιφέρειας του Κτηματολογικού Γραφείου. Με αυτήν δεν επιτρέπεται, επί ποινή απαραδέκτου, να τίθενται υπό αμφισβήτηση τα δικαιώματα συνδικαιούχων, τα όρια όμορων ακινήτων ή τα δικαιώματα τρίτων επ' αυτών. Γι' αυτό η εξέταση κάθε υπόθεσης αρχίζει από την επιλογή της κατάλληλης διαδικαστικής οδού.

Η προθεσμία της αγωγής διόρθωσης

Η αγωγή διόρθωσης ασκείται μέσα σε αποκλειστική προθεσμία, η οποία αρχίζει από τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της απόφασης για την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή. Για τον λόγο αυτό η προθεσμία δεν λήγει την ίδια ημερομηνία σε όλη τη χώρα. Αν παρέλθει άπρακτη, η ανακριβής πρώτη εγγραφή δεν μπορεί πλέον να διορθωθεί με την αγωγή αυτή.

Η διαδικασία βήμα βήμα

Από την άσκηση της αγωγής έως τη διόρθωση της εγγραφής, η διαδικασία εξελίσσεται σε πέντε διαδοχικά στάδια.

1. 1ΑγωγήΗ αγωγή κατατίθεται στο καθ' ύλην και κατά τόπον αρμόδιο Πρωτοδικείο και καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου μέσα στην αποκλειστική προθεσμία.
2. 2ΠρόσκλησηΟ ενάγων προσκαλεί όλους τους εναγομένους στην υποχρεωτική αρχική συνεδρία, είτε με την ίδια την αγωγή είτε με ιδιαίτερο δικόγραφο που τους επιδίδεται.
3. 3ΣυνεδρίαΤα μέρη παρίστανται μαζί με νομικό παραστάτη και ο διαμεσολαβητής τα ενημερώνει για τη διαδικασία, τις βασικές αρχές της διαμεσολάβησης και τη δυνατότητα εξωδικαστικής επίλυσης της διαφοράς. Τα μέρη αποφασίζουν έπειτα αν θα συνεχίσουν, και μετά το πέρας της συνεδρίας συντάσσεται πρακτικό.
4. 4ΣυμφωνίαΑν τα μέρη συνεχίσουν και καταλήξουν σε συμφωνία, συντάσσεται πρακτικό επίτευξης συμφωνίας, το οποίο υπογράφουν ο διαμεσολαβητής, τα μέρη και οι νομικοί παραστάτες τους.
5. 5ΚαταχώρισηΤο πρακτικό κατατίθεται πρώτα στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου, οπότε η εκκρεμής δίκη καταργείται, και ακολούθως καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο, οπότε η ανακριβής εγγραφή διορθώνεται. Ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου ελέγχει μόνο την τυπική νομιμότητα του πρακτικού.

Αν δεν επιτευχθεί συμφωνία, το πρακτικό της συνεδρίας προσκομίζεται στο δικαστήριο και η δίκη συνεχίζεται κανονικά. Για τις αγωγές που κατατέθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2026, ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας ορίζει ρητά ότι η προθεσμία κατάθεσης των προτάσεων δεν αναστέλλεται όσο διαρκεί η διαμεσολάβηση. Όταν εναγόμενο είναι το Δημόσιο, εφαρμόζονται επιπλέον οι ειδικοί κανόνες της επόμενης ενότητας. Όταν, τέλος, η διόρθωση μεταβάλλει τα όρια, το εμβαδόν ή τη θέση του ακινήτου στα κτηματολογικά διαγράμματα, στο πρακτικό της συμφωνίας επισυνάπτονται, επί ποινή ακυρότητας, τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και το αποδεικτικό της ηλεκτρονικής υποβολής του στον Φορέα Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Το Δημόσιο και οι δήμοι ως εναγόμενοι

Οι διαφορές στις οποίες διάδικος είναι το Δημόσιο, οργανισμός τοπικής αυτοδιοίκησης ή ΝΠΔΔ εξαιρούνται από τη γενική υποχρεωτική αρχική συνεδρία. Στις αγωγές όμως διόρθωσης πρώτων εγγραφών, όταν οι φορείς αυτοί είναι εναγόμενοι, ο νόμος ορίζει κατά παρέκκλιση ότι συμμετέχουν στη συνεδρία. Το Δημόσιο εκπροσωπείται από τον αρμόδιο λειτουργό του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, ο οποίος συμμετέχει μέσω τηλεδιάσκεψης, εκτός αν δηλώσει εγγράφως στον διαμεσολαβητή ότι επιθυμεί να παραστεί με φυσική παρουσία. Οι δήμοι και τα λοιπά ΝΠΔΔ εκπροσωπούνται κατά κανόνα από τους νομικούς συμβούλους ή τους δικηγόρους με έμμισθη εντολή που υπηρετούν σε αυτά ή από δικηγόρους με ειδική πληρεξουσιότητα.

Όταν ειδικά εναγόμενο είναι το Δημόσιο, ο διαμεσολαβητής ενημερώνει επιπλέον εγγράφως όλους τους διαδίκους τουλάχιστον τριάντα ημέρες πριν από τη συνεδρία. Στην περίπτωση αυτή, στις προθεσμίες της διαμεσολάβησης εφαρμόζονται οι κανόνες των δικών του Δημοσίου για τις δικαστικές διακοπές και την αναστολή των προθεσμιών. Έως τη διενέργεια της συνεδρίας παρέχεται στους αρμόδιους λειτουργούς έγγραφο των αρμόδιων υπηρεσιών για την προβολή ή μη δικαιωμάτων του Δημοσίου επί του δικαιώματος που προσβάλλεται με την ανακριβή πρώτη εγγραφή. Αν το έγγραφο δεν παρασχεθεί, ο νόμος θεσπίζει τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου. Το τεκμήριο αυτό δεν επιφέρει όμως αφ' εαυτού τη διόρθωση της εγγραφής, αφού στη διαδικασία αυτή η διόρθωση επέρχεται κατά κανόνα με πρακτικό επίτευξης συμφωνίας ή με δικαστική απόφαση.

Ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη

Από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 ισχύει ειδική διαδικασία για την αναγνωριστική αγωγή κυριότητας επί ακινήτου που φέρει στο Κτηματολόγιο την ένδειξη αγνώστου ιδιοκτήτη, όταν αιτία κτήσης είναι η έκτακτη χρησικτησία, δηλαδή η κτήση της κυριότητας με νομή είκοσι ετών. Στην περίπτωση αυτή ο ενάγων οφείλει, πριν από τη συζήτηση της αγωγής, να προσφύγει σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία ενώπιον διαπιστευμένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή, κατόχου πτυχίου Νομικής, ο οποίος επιλέγεται από ειδικό μητρώο. Η μη διενέργεια της συνεδρίας επιφέρει το απαράδεκτο της συζήτησης της αγωγής.

Η διαδικασία ακολουθεί αυστηρή σειρά, καθώς όποιος την επισπεύδει καταχωρίζει πρώτα στο Κτηματολόγιο φύλλο βασικών στοιχείων υπογεγραμμένο από τον διαμεσολαβητή, καταβάλλοντας πάγιο τέλος καταχώρισης. Η πρόσκληση στη συνεδρία γίνεται τουλάχιστον τριάντα ημέρες μετά την καταχώριση.

Ο διαμεσολαβητής οφείλει να διαπιστώσει την προσκόμιση τουλάχιστον δύο από τα έξι είδη αποδεικτικών στοιχείων που απαριθμεί ο νόμος. Πρώτο είδος είναι οι αποδείξεις παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας και ύδρευσης στο όνομα του ενάγοντος, δεύτερο τα μισθωτήρια συμβόλαια στα οποία ο ενάγων εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή οι αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων, και τρίτο οι δηλώσεις ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών. Τέταρτο είδος είναι η οικοδομική άδεια και πέμπτο τα τοπογραφικά διαγράμματα βέβαιης χρονολογίας, ιδίως όσα είναι προσαρτημένα σε τίτλους ιδιοκτησίας, συμβολαιογραφικές πράξεις ή οικοδομικές άδειες. Έκτο είδος είναι το ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής βέβαιης χρονολογίας, συνταγμένο τουλάχιστον είκοσι έτη πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Απαιτούνται επιπλέον τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις, με ρητή αναφορά σε εικοσαετή νομή συμπληρωμένη έως την προσφυγή στη διαμεσολάβηση και με προσδιορισμό του εμβαδού, της θέσης και των ορίων του ακινήτου. Απαιτείται, τέλος, έντυπο Ε9 για το ακίνητο τουλάχιστον δέκα ετών πριν από την προσφυγή.

Αν το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου, τα μέρη μπορούν να καταρτίσουν πρακτικό διαμεσολάβησης με το οποίο το Δημόσιο δηλώνει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση της εγγραφής. Ο διαμεσολαβητής επισυνάπτει τα αποδεικτικά σε ενιαίο σώμα με το πρακτικό, το οποίο κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου. Μετά την κατάθεση, επικυρωμένο αντίγραφο του πρακτικού καταχωρίζεται αμελλητί στο Κτηματολογικό Γραφείο με αιτία κτήσης την έκτακτη χρησικτησία, εφόσον έχει προηγουμένως υποβληθεί η δήλωση φόρου χρησικτησίας.

Η διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε ακίνητα που εμπίπτουν στη δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστα. Για τα πρακτικά επίτευξης συμφωνίας που είχαν ήδη υπογραφεί ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή σε υποθέσεις διόρθωσης της ένδειξης αγνώστου ιδιοκτήτη και αναγνώρισης της κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας, ο νόμος προβλέπει την εκ νέου υποβολή τους στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Η υποβολή γίνεται μαζί με τα αποδεικτικά στοιχεία που απαιτεί η νέα ρύθμιση. Όταν η διόρθωση εγγραφής με την ένδειξη αγνώστου ιδιοκτήτη δεν θεμελιώνεται σε έκτακτη χρησικτησία, εφαρμόζονται άλλες διαδικασίες, κατά κανόνα με αίτηση.

Τα όρια της συμφωνίας

Η συμφωνία πρέπει να αποκαθιστά μια πραγματική ανακρίβεια, αφού ο νόμος απαγορεύει ρητά να υποκρύπτει άτυπη μεταβίβαση του ακινήτου. Δεν επιτρέπεται δηλαδή να χρησιμοποιηθεί η διαμεσολάβηση ώστε η κυριότητα να περιέλθει σε άλλον χωρίς το συμβολαιογραφικό έγγραφο που απαιτεί ο νόμος. Για τη διόρθωση αρκεί το πρακτικό, όταν όμως η συμφωνία υπερβαίνει τη διόρθωση και περιλαμβάνει δικαιοπραξίες που κατά τον νόμο υπόκεινται σε συμβολαιογραφικό τύπο, οι δικαιοπραξίες αυτές πρέπει να περιβληθούν τον τύπο αυτόν. Αυτό συμβαίνει, για παράδειγμα, όταν οι συγκύριοι προβαίνουν σε διανομή του ακινήτου.

Η συμφωνία υπόκειται επιπλέον σε διάρρηξη κατά τους όρους του άρθρου 939 του Αστικού Κώδικα, δηλαδή οι δανειστές ενός μέρους δικαιούνται, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, να απαιτήσουν τη διάρρηξή της. Απαιτείται ιδίως να έχει γίνει η συμφωνία προς βλάβη τους και η υπόλοιπη περιουσία του οφειλέτη να μην αρκεί για την ικανοποίησή τους. Γενικότερα, στη διαμεσολάβηση υπάγονται μόνο διαφορές για τις οποίες τα μέρη έχουν την εξουσία διάθεσης του αντικειμένου τους κατά το ουσιαστικό δίκαιο. Γι' αυτό χρειάζεται ιδιαίτερη εξέταση όταν το ακίνητο έχει δασικό ή χορτολιβαδικό χαρακτήρα, αφού το αν μια τέτοια εγγραφή μπορεί να διορθωθεί με συμφωνία είναι ζήτημα αμφισβητούμενο, που κρίνεται κατά περίπτωση.