Συμβόλαιο πώλησης ακινήτου: τα έγγραφα του πωλητή και οι υποχρεώσεις του αγοραστή

Ως πώληση ακινήτου νοείται η σύμβαση με την οποία ο ένας συμβαλλόμενος (πωλητής) αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει στον άλλον (αγοραστή) την κυριότητα του πωληθέντος ακινήτου και να του το παραδώσει, ενώ ο αγοραστής έχει την υποχρέωση να καταβάλει το συμφωνηθέν τίμημα, όπως προκύπτει και από το άρθρο 513 του Αστικού Κώδικα.

Σχετικά με τη νομική της φύση, η σύμβαση της πώλησης χαρακτηρίζεται, μεταξύ άλλων, ως αμφοτεροβαρής, καθώς κατά την κατάρτισή της δημιουργούνται μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή μια ανταλλακτική σχέση και μια αλληλεξάρτηση, που υποχρεώνουν και τους δύο να εκπληρώσουν τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις τους, ώστε να επιτευχθεί ομαλά η σύναψη της σύμβασης πώλησης.

Η αρμονική συνεργασία των μερών διαδραματίζει μείζονα ρόλο στην ολοκλήρωση της πώλησης. Έτσι, τόσο ο πωλητής όσο και ο αγοραστής οφείλουν να έχουν την κατάλληλη καθοδήγηση κατά τη διάρκεια της προετοιμασίας ενός συμβολαίου και να προσκομίζουν τα απαραίτητα έγγραφα που μπορεί να τους ζητηθούν.

Τα έγγραφα του πωλητή

Για την κατάρτιση έγκυρου συμβολαίου αγοραπωλησίας, ο πωλητής θα πρέπει, από την πλευρά του, να προσκομίσει μια σειρά από απαραίτητα έγγραφα, τα κυριότερα από τα οποία είναι τα εξής:

• Δελτίο αστυνομικής ταυτότητας ή διαβατήριο, καθώς και ο τίτλος ή οι τίτλοι ιδιοκτησίας με τους οποίους απέκτησε το ακίνητο.
• Βεβαίωση φορολογικής ενημερότητας, με την οποία θα βεβαιώνεται ότι ο πωλητής δεν έχει οφειλές προς το Ελληνικό Δημόσιο.
• Βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας, με την οποία θα βεβαιώνεται ότι ο πωλητής δεν έχει οφειλές προς τον φορέα της κοινωνικής ασφάλισης (π.χ. e-ΕΦΚΑ).
• Πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α., με το οποίο βεβαιώνεται ότι το ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝ.Φ.Ι.Α. τα πέντε έτη που προηγούνται της μεταβίβασης και, αν εκδίδεται μετά την πράξη προσδιορισμού του φόρου του τρέχοντος έτους, και το έτος της μεταβίβασης (άρθρο 60 παρ. 1 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας). Αν τα στοιχεία του ακινήτου δεν έχουν δηλωθεί ορθά, πρέπει πρώτα να γίνουν οι προσήκουσες αλλαγές τους και μετά να εκδοθεί το πιστοποιητικό.
• Ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου, με το αν υπάρχει κτηματογράφηση και με το στάδιο στο οποίο αυτή βρίσκεται, απαιτείται: α) πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου ή πιστοποιητικό υποβολής δήλωσης από το αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης ή β) απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
• Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου / Πιστοποιητικό πληρότητας – Ταυτότητας Κτιρίου – Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
• Σε κάθε μεταβίβαση επισυνάπτονται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού, την οποία αντικαθιστά και περιλαμβάνει το πιστοποιητικό πληρότητας της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου (άρθρα 368 παρ. 1 και 348 παρ. 2 του Κώδικα Χωροταξίας - Πολεοδομίας). Αν το ακίνητο έχει οποιαδήποτε αυθαιρεσία, χρειάζεται τακτοποίηση των αυθαιρεσιών, βεβαίωση μηχανικού περί αυθαιρέτων και οριστική δήλωση υπαγωγής στο σύστημα, οι οποίες θα φέρουν Μοναδικό Αριθμό Ακινήτου, σύμφωνα με τους ν. 4178/2013 και 4495/2017. Αν υπάρχουν παρακολουθήματα (π.χ. αποκλειστικές χρήσεις, θέσεις στάθμευσης, αποθήκες), θα πρέπει να αναφέρονται και αυτά.
• Αν στο ακίνητο υπάρχουν χώροι που έχουν τακτοποιηθεί, απαιτείται η επισύναψη κάτοψης του ακινήτου, επικυρωμένης από την Πολεοδομία, στην οποία θα φαίνονται οι χώροι αυτοί. Αν οι χώροι δεν απεικονίζονται στην κάτοψη της Πολεοδομίας, θα πρέπει να προσκομιστεί κάτοψη μηχανικού που να τους απεικονίζει, πάνω στην οποία ο μηχανικός θα αναγράψει ότι η κάτοψη θα καταχωριστεί στο σύστημα.
• Ορισμένα Κτηματολογικά Γραφεία της χώρας απαιτούν και τοπογραφικό διάγραμμα του οικοπέδου, στο οποίο θα τεθεί σφραγίδα εξουσιοδοτημένου μηχανικού του ν. 651/1977 και του ν. 1337/1983, όταν πρόκειται για ακίνητο εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού για το οποίο έχει καταρτιστεί συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών ή έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια. Τα τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχθηκαν από τις 16 Ιουλίου 2018 συνοδεύονται υποχρεωτικά από τον Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (ΚΗΔ).
• Αν πρόκειται για κτίσμα (π.χ. κατοικία ή διαμέρισμα), χρειάζεται επικυρωμένο αντίγραφο της οικοδομικής άδειας από την Πολεοδομία, εφόσον η άδεια έχει εκδοθεί μετά τις 14 Μαρτίου 1983.

Ειδικότερες περιπτώσεις

Σε ορισμένες ειδικότερες περιπτώσεις αγοραπωλησίας ακινήτων, ο πωλητής ίσως χρειαστεί να προσκομίσει και άλλα έγγραφα, όπως, ενδεικτικά, τα εξής:

• Αν το ακίνητο περιλαμβάνεται σε πράξη εφαρμογής, απαιτείται πιστοποιητικό του οικείου δήμου ότι υποβλήθηκε δήλωση ιδιοκτησίας, το οποίο μετά την κύρωση της πράξης προσαρτάται στην πρώτη μεταβίβαση και στις επόμενες απλώς μνημονεύεται. Αν το ακίνητο οφείλει εισφορά σε χρήμα, επισυνάπτεται και βεβαίωση του δήμου ότι έχει καταβληθεί τουλάχιστον το 30% των υποχρεώσεων που του αναλογούν (άρθρα 144 παρ. 5 και 141 παρ. 4 του Κώδικα Χωροταξίας - Πολεοδομίας).
• Αν το ακίνητο είναι δασική εν γένει έκταση που περιλαμβάνεται σε κυρωμένο δασικό χάρτη, απαιτείται πιστοποιητικό της οικείας Διεύθυνσης Δασών, με το οποίο βεβαιώνεται ο χαρακτήρας της έκτασης. Για ακίνητο που δεν περιλαμβάνεται στον δασικό χάρτη επειδή δεν είναι δασική εν γένει έκταση, το πιστοποιητικό αντικαθίσταται από υπεύθυνη δήλωση μηχανικού, πάνω στο τοπογραφικό διάγραμμα ή σε απόσπασμα του δασικού χάρτη, ότι το ακίνητο δεν εμπίπτει στη δασική νομοθεσία (άρθρο 20 παρ. 4 και 5 του ν. 3889/2010).
• Αν πρόκειται για αγροτεμάχιο εντός λειτουργούντος Οργανισμού Εγγείων Βελτιώσεων, απαιτείται βεβαίωση του αρμόδιου Οργανισμού, σύμφωνα με το άρθρο 65 του ν. 2538/1997, ότι δεν οφείλονται εισφορές.
• Επίσης, όταν πρόκειται για αγροτεμάχιο, το τοπογραφικό διάγραμμα θα πρέπει να είναι εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων (ΕΓΣΑ ’87).

Οι ενέργειες του αγοραστή

Ο αγοραστής, από τη σκοπιά του, δεν είναι επιφορτισμένος με τόσες υποχρεώσεις όσες ο πωλητής, ούτε χρειάζεται, πολλές φορές, να συγκεντρώσει ισάριθμα έγγραφα. Παρ’ όλα αυτά, οφείλει να προβεί σε μια σειρά από ενέργειες, όπως οι εξής:

• Να ελέγξει ενδελεχώς τους τίτλους κτήσης του πωλητή και να βεβαιωθεί ότι στο ακίνητο δεν υπάρχουν νομικά ελαττώματα ή βάρη, ώστε να το αποκτήσει χωρίς να δημιουργηθούν μελλοντικά προβλήματα.
• Να ενημερωθεί για τα ζητήματα του φόρου μεταβίβασης ακινήτων και να καταβάλει τον αντίστοιχο φόρο ή να λάβει την προβλεπόμενη απαλλαγή, ώστε να καταρτιστεί έγκυρα το συμβόλαιο της αγοραπωλησίας.
• Να ρυθμίσει και να καταβάλει το τίμημα στον πωλητή, ώστε να εκπληρωθεί η συμφωνία και να γίνουν η μεταβίβαση και η παράδοση του ακινήτου στον ίδιο.

Συμπερασματικά, όπως προκύπτει από τα παραπάνω, οι συμβαλλόμενοι οφείλουν να εκπληρώσουν μια σειρά από υποχρεώσεις, ώστε το συμβόλαιο πώλησης ακινήτου να συναφθεί με τον κατάλληλο τρόπο και χωρίς εμπόδια. Η συνδρομή ενός καταρτισμένου νομικού στη διαδικασία εκπλήρωσης των υποχρεώσεων είναι καίρια για την ομαλή εξέλιξη της διαδικασίας και για την αποφυγή πιθανών σφαλμάτων και χρονοτριβών.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορεί να πωληθεί ακίνητο όταν ο πωλητής έχει οφειλές στο Δημόσιο ή στον e-ΕΦΚΑ;

Όταν ο πωλητής έχει ρυθμίσει τις οφειλές του προς τη Φορολογική Διοίκηση, μπορεί να εκδοθεί αποδεικτικό ενημερότητας περιορισμένης ισχύος με όρο παρακράτησης από το τίμημα. Όταν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις αυτές, εκδίδεται βεβαίωση οφειλής, με βάση την οποία αποδίδεται το τίμημα έως το ύψος της οφειλής (άρθρο 12 παρ. 4 και 5 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας). Για οφειλή προς τους φορείς κοινωνικής ασφάλισης που δεν είναι ρυθμισμένη, ή είναι ρυθμισμένη χωρίς να είναι διασφαλισμένη, χορηγείται βεβαίωση οφειλής που υπέχει θέση ασφαλιστικής ενημερότητας, με όρο την παρακράτηση από το τίμημα (άρθρο 25 παρ. 1 περ. α΄ και β΄ του ν. 4611/2019).

Για πόσο χρόνο ισχύουν η βεβαίωση του μηχανικού και το αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας;

Η βεβαίωση του μηχανικού ισχύει δύο μήνες από την υπογραφή της (άρθρο 368 παρ. 6 του Κώδικα Χωροταξίας - Πολεοδομίας). Το αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας εκδίδεται με ισχύ έως δύο μηνών, και έως ενός μηνός όταν είναι περιορισμένης ισχύος (άρθρο 12 παρ. 1 και 4 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας).

---

Το άρθρο αυτό παρέχει γενική ενημέρωση για το νομοθετικό καθεστώς, όπως έχει διαμορφωθεί έως την ημερομηνία της τελευταίας ενημέρωσης, και δεν αποτελεί νομική συμβουλή για συγκεκριμένη υπόθεση, καθώς η εφαρμογή των κανόνων εξαρτάται από τα δεδομένα κάθε ακινήτου.

Τελευταία ενημέρωση: 9 Οκτωβρίου 2026